千曲市の民泊カルテ
長野県 ・ 過去3年分を集計 ・ データ提供：AirDNA
投資スコアは、稼働率・RevPAR・平均月間収益を総合した独自指標（100点満点）です。 ランク基準は D 0〜・C 30〜・B 60〜・A 75〜・S 90〜。ヒートマップの色分けと連動しています。
エリア総評
千曲市は長野県内69市区町村中68位（Dランク・スコア13）。参入余地と伸びしろが期待できるエリアです。
- 平均宿泊単価（ADR）は3年で約14%上昇し、値上げが受け入れられる価格決定力の高い市場です。
- 宿泊単価が比較的手頃で、価格競争力を活かした集客や、リノベーションによる単価引き上げの余地があります。
- 競合がまだ多くないぶん、差別化された物件で上位を狙いやすいエリアです。
平均月間収益（3年）
¥64,113
直近：¥11,805
平均RevPAR（3年）
¥2,238
直近：¥738
ここから推測できること
毎年のボトムが切り上がっていれば需要が拡大基調＝参入余地あり。逆に通年で85%超が続くなら「埋まりすぎ」＝料金を引き上げる余地があります。落ち込む月は、連泊割引やターゲット変更で底上げを狙えるサインです。
平均宿泊単価（ADR）の推移
1泊あたりの平均料金（円）
ここから推測できること
ADRが右肩上がりなら価格決定力が高まっている市場。稼働率が高いのにADRが伸び悩む場合は、まだ強気の価格設定ができていない＝改善余地がある可能性があります。
ここから推測できること
ラグジュアリー帯が突出して伸びていれば、高付加価値物件・インバウンド富裕層の需要が強いエリア。バジェット帯が厚ければ、価格競争が激しく差別化が必要な市場と読めます。狙うべき価格ポジションの判断材料になります。
ここから推測できること
大型（4〜5BR）が突出していれば、グループ旅行やインバウンドの多人数需要が強いエリア。1〜2BRが安定して高ければ、個人旅行・ビジネス需要が厚く、空室リスクの低い堅実な投資先と読めます。
物件タイプ別の市場構成
総収益に占める各タイプの割合（%）
ここから推測できること
最も厚いタイプが、そのエリアで主流＝供給も需要も多い「王道」の物件です。一戸建てのシェアが伸びていれば一棟貸し・多人数需要の高まりを示し、どんな物件で参入すべきかの指針になります。
RevPARの推移
Revenue Per Available Room（円）
ここから推測できること
RevPARが高いほど、少ない部屋数でも効率よく稼げる物件＝投資妙味が大きいと判断できます。月ごとのブレが小さいほど、年間を通じて安定した経営がしやすいエリアです。
予約リードタイム別の収益貢献
何日前に入った予約がRevPARを生んでいるか（直近12カ月平均）
ここから推測できること
早期予約が多いエリアは、早めに料金を確定でき収益が読みやすい一方、直前で値上げする戦略が取りにくい面も。直前予約が多いなら、空室を埋めるダイナミックプライシングや当日割引の運用が収益を左右します。最低宿泊日数や料金改定のタイミング設計に直結します。
ここから推測できること
件数が伸び続けていても稼働率・ADRが維持されていれば、需要が供給に追いついている健全な成長市場。逆に供給だけ増えて稼働率が下がっていれば、供給過多で価格競争に陥るリスクのサインです。
平均滞在日数（LOS）の推移
1予約あたりの平均宿泊数（泊）
ここから推測できること
滞在日数が長いほど、チェックイン/清掃の回転が減り運営コストが下がる＝手離れの良い経営がしやすくなります。長期化傾向はインバウンドや連泊需要の高まりを示し、清掃を外注しても利益が残りやすい構造と読めます。
月間収益の分布（パーセンタイル）
ここから推測できること
開きが大きいエリアほど「運営の工夫しだいで収益を伸ばせる」余地が大きい市場です。上位25%を狙うには、内装・写真・価格設定・レビュー対策などの差別化が必要になります。投資判断では、楽観値（上位）ではなく中央値を基準に試算するのが安全です。
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